Detrazioni Fiscali per Ristrutturazioni Edilizie: Tassi e Limiti dal 2026 in poi

I bonus edilizi rappresentano una leva fondamentale per la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano. La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto importanti rimodulazioni delle aliquote di detrazione che entreranno in vigore a partire dal 2026.

La principale agevolazione è la detrazione dall’IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 - TUIR). Tali detrazioni sono ripartite in 10 quote annuali di pari importo.

Di seguito sono illustrate le aliquote e i limiti di spesa previsti per il 2026 e per gli anni successivi, differenziati in base al tipo di intervento e alla destinazione dell'immobile.

1. La Detrazione per Interventi di Recupero Edilizio (Bonus Ristrutturazione e Ecobonus)

Per le spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione edilizia, le aliquote subiscono una riduzione a partire dal 1° gennaio 2026.

Aliquota e Limiti di Spesa per il 2026 e 2027 Per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027, l'aliquota di detrazione è così stabilita:

• 36% (su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare) per gli interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

• 30% (su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare) negli altri casi in cui è ammessa l’agevolazione (come seconde case o interventi non qualificati come abitazione principale).

Per usufruire dell’aliquota maggiorata (36% nel 2026 e 2027), è necessario che il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare e che l'immobile sia adibito ad abitazione principale. La maggiorazione non si applica, ad esempio, al familiare convivente o al detentore (locatario o comodatario), i quali potranno richiedere l’aliquota del 30%.

Aliquota e Limiti di Spesa per il 2028 e Anni Successivi

• Negli anni dal 2028 al 2033, la detrazione sarà pari al 30%, con un limite massimo di spesa agevolabile di 48.000 euro.

• A partire dal 2034, la detrazione tornerà al 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro.

Ecobonus (Interventi di Efficienza Energetica) Anche l’agevolazione per gli interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus) segue le stesse rimodulazioni previste per il Bonus Ristrutturazione negli anni 2026 e 2027.

• Per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027, la detrazione è del 36% in caso di abitazione principale e del 30% negli altri casi.

• Gli interventi per l'Ecobonus, così come per il Bonus Ristrutturazione, devono essere eseguiti su unità immobiliari o edifici esistenti.

Esclusioni per il 2026 e 2027 A partire dal 1° gennaio 2025, sono esclusi dalla detrazione, prevista per le spese sostenute anche negli anni 2026 e 2027, gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (come caldaie e generatori d’aria calda a condensazione alimentati a combustibili fossili). Tuttavia, l'esclusione non si applica ai microcogeneratori, ai generatori a biomassa, alle pompe di calore ad assorbimento a gas e ai sistemi ibridi (pompa di calore integrata con caldaia a condensazione).

2. La Detrazione per l’Acquisto di Immobili Ristrutturati

Il Bonus Acquisto Immobili Ristrutturati è una detrazione fiscale "a regime" prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del T.U.I.R., senza limiti di scadenza.

Condizioni per l'Agevolazione: La detrazione è destinata a chi acquista un’unità abitativa facente parte di un edificio interamente oggetto di interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Questi lavori devono essere eseguiti da imprese di costruzione, ristrutturazione o cooperative edilizie, le quali devono vendere o assegnare gli immobili entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

Calcolo e Aliquote per il 2026 e 2027 La detrazione non è calcolata sul costo effettivo dei lavori, ma su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile (IVA inclusa). L’ammontare massimo su cui calcolare la detrazione è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Per gli acquisti che avvengono a partire dal 1° gennaio 2026 e sino al 31 dicembre 2027:

• La detrazione è nella misura del 36% se l’unità immobiliare è destinata ad abitazione principale.

• La detrazione è nella misura del 30% per l’acquisto di altri immobili.

Abitazione Principale (Acquisto Ristrutturato): Per usufruire dell’aliquota maggiorata, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto l'intenzione di destinare l'immobile ad abitazione principale e tale destinazione deve avvenire effettivamente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta in cui è stato stipulato l’atto.

Cumulabilità con Sismabonus L'acquirente di un immobile ristrutturato può fruire della detrazione per l'acquisto (calcolata sul prezzo di vendita) anche se l'impresa venditrice ha beneficiato del Sismabonus (calcolato sui costi analitici degli interventi). In tal caso, se la detrazione Sismabonus inutilizzata viene trasferita all'acquirente, è possibile fruire di entrambe le agevolazioni, purché sia rispettato il limite complessivo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione per l’acquisto può essere fruita solo dall’anno d’imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato sono stati ultimati.

3. Norme Trasversali e Adempimenti Rilevanti (Validità 2026 e Successivi)

Tetto alle Detrazioni per Redditi Elevati (Art. 16-ter TUIR) A decorrere dall’anno d’imposta 2025, la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un limite agli oneri e alle spese complessivamente detraibili per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. Il limite massimo di detrazione ammissibile decresce all'aumentare del reddito e varia in base alla presenza di figli fiscalmente a carico. Questo limite include le spese per gli interventi edilizi detraibili.

Trasferimento della Detrazione (Vendita o Eredità) In caso di vendita dell’unità immobiliare prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione (10 anni), il diritto alle quote non utilizzate è trasferito all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti specificato nell'atto. In caso di decesso del titolare, la detrazione residua è trasferita esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Adempimenti: Per usufruire della detrazione, in generale, i pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico bancario o postale (cd. "bonifico parlante"), da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la P.IVA/Codice Fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico. Non è richiesto il bonifico per le spese a favore della pubblica amministrazione, come gli oneri di urbanizzazione.

Per gli interventi che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili, è necessario trasmettere le informazioni relative ai lavori all’ENEA entro 90 giorni dalla data di ultimazione o collaudo dei lavori, sebbene la mancata o tardiva comunicazione non implichi la perdita del diritto alle detrazioni.